Дмитрий Крайнев (law6512) wrote,
Дмитрий Крайнев
law6512

Решение проблемы валютной ипотеки: Программа "150 дней"

В предыдущем тексте рассмотрены уже имеющиеся варианты от разных политических партий и ЦБ.

В данной статье описывается предлагаемая "Программа "150 дней" для решения проблемы валютной ипотеки. Именно такой срок, по моему мнению, максимально может длиться программа, после которой в России должен быть окончательно решен вопрос кризиса валютной ипотеки. В течение 5 месяцев банки в нормальном режиме смогут рефинансировать все 50 тыс.ипотечных займов в валюте.
Решение 3

1. Невозможность безубыточного решения.
Идеального плана решения кризиса валютной ипотеки на сегодняшний момент нет и не может существовать. Если бы ЦБ озаботился этим вопросом до того, как произвел девальвацию рубля - то это не потребовало бы никаких допсредств, однако вернуться в прошлое нельзя. Любое решение в настоящем обязательно потребует финансовых расходов, которые какие-то из сторон этого процесса должны будут профинансировать. Даже отказ от решения проблемы валютной ипотеки имеет свою и немалую цену - до 135 млрд.руб.
2. Критерии оптимальной программы выхода из кризиса.
Ранее был подробно раскрыт вопрос ответственности каждой из сторон в кризисе валютной ипотеки: заёмщика, банков и ЦБ - в конечном итоге решения каждого из них привело к кризису валютной ипотеки - общему либо индивидуальному. Очень сложно в этой ситуации разделить или численно подсчитать ответственность каждого, выделить большую или меньшую, хотя, попытки этого и проводятся в нескольких публикациях.
Итак, сформулируем критерии, на которых должна основываться программа выхода:
1) экономическая целесообразность: расходы на реализацию плана должны быть равны или меньше, чем расходы государства по “базовому” расчету, когда ситуация развивается сама по себе (и где требуется до 135 млрд.руб. вливания государственных средств); расходы банков не должны превышать прибыль от ведения деятельности по валютной ипотеки за период с 2006 года - это период выдачи подавляющего большинства действующих валютных кредитов (т.е. < 70 млрд.руб.);
2) экономическая необратимость, т.е. рефинансирование заёмщика по этому плану не должно приводить в дальнейшем к новому дефолту (для максимально возможной части заёмщиков);
3) социальная справедливость, т.е. должны исключаться ситуации, когда план будет подвержен критике, описанной ранее (рефинансирование покупки квартир в инвестиционных целях и т.п. - см. раздел "Минусы законопроекта СР").
3. Определение условий рефинансирования.
Далее возникает вопрос, как определять курс для рефинансирования. Назвать какую-то одну цифру сложно, однако из сформулированных критериев можно определить диапазон.
Так, начало 2014 года с курсом 32 руб./дол. может служить реперной точкой отсчета - минимальной границей, поскольку последующий период 2014 года и 2015 год - это время как потенциальной возможности рефинансироваться для заёмщика самостоятельно, так и для банка и ЦБ - предотвратить последующие крайне неблагоприятные, практически форс-мажорные для заёмщика последствия. Эта же основная точка также устанавливает курс, который, как минимум, гарантирует минимальную социальную справедливость - рефинансирование по меньшему курсу будет означать фактическое предоставление льготы заёмщику по сравнению с условиями 2014 года.
При этом верхней точкой для определения объёма ответственности заёмщика вероятно может быть курс, который считает обоснованным ЦБ, т.е. на 1 октября 2014 года - 39 руб./дол., с тем, однако, обоснованием, что именно после этой даты рост курса стал галлопирующим и даже неконтролируемым со стороны Центробанка. Установление ставки процента по кредиту считаю возможным в размере, близком к средневзвешенному по 2014 году, которую предлагают многие банки сейчас при рефинансировании валютных кредитов - около 12%. Остальная разница в курсе должна быть разделена в равной мере между банком и государством.
Справедливыми и обоснованными условиями, на которых возможно реализация плана "150 дней" выхода из кризиса представляются следующие:
1) Диапазон курса для рефинансирования: от 32 до 39 руб./дол., конкретный курс определяется по итогам обсуждения законопроекта как условие политического компромисса. Ориентиры курса: законопроект КПРФ - 34 руб./дол., проект Гутенева - 34,5 руб./дол., ЦБ - 39 руб./дол.
2) Процентная ставка - 12%. Соотносится со ставкой "проекта СР" - 12,2%; находится в диапазоне, предлагаемом в настоящее время банками при рефинансировании, например, ВТБ24 - 12%; в среднем выше на 1-4% по сравнению с процентами, действующими для валютных заёмщиков в настоящее время; 13% - ставка, признанная обоснованной для ипотеки Правительством РФ при принятии программы на 2015 год.
3) Расходы сверх курса рефинансирования делятся в равных частях между банками и государством.
4. Расчеты.
Таким образом рефинансировать кредит для заёмщика будет возможным по курсу до 22% выше, чем по состоянию на начало 2014 года, до начала явных кризисных явлений в экономике России. Такой курс, вероятно, будет приемлем для поддержания финансовой стабильности до 95% заёмщиков в валюте.
Если исходить из среднего платежа по валютному кредиту в 1500 дол.США при 10% годовых по кредиту и остаточном сроке долга в 8 лет, то рост платежа при его рефинансировании в рублевом эквиваленте составит с 48 тыс. руб. до 57 тыс.руб. (при росте курса с 32 до 35 руб.) или до 63 тыс.руб. при обменном курсе = 39 руб./дол. Понятно, что для части заёмщиков такой курс может оказаться неподъемным, в таком случае решения должны быть индивидуальными: банки могут по договоренности: удлинить срок или снизить процентную ставку. Для потерявших источники дохода должны быть дополнительно предложены "ипотечные каникулы" либо спецпрограммы АИЖК.
Для реализации программы "150 дней" потребуется в 2 раза меньший объём бюджетных средств, чем по любому из предложенных на настоящий момент планов решения проблемы валютной ипотеки, а именно лишь (65 - 35) / 65 * 180 / 2 = 41,5 млрд.руб., а при 39 руб./дол. - 36 млдр.руб., экономический эффект для государства при этом составит в плюс до 90 млрд.руб., сэкономленных на погашении негативных эффектов, вызванных убытками заемщиков валютной ипотеки. Ещё 41,5 млрд. руб. убытков предлагается возложить на банки. Все эти средства необходимо будет заложить в бюджет 2015 года, что однако не является для него критичным.
Это первый вариант "Программы "150 дней".

5. Вариант без использования бюджетных средств.
2 пути
Второй вариант направлен на максимальное ускорение решения вопроса, а также полный отказ от использования бюджетных средств, вместо которых используются средства регулятора - ЦБ.
Предложение основывается на решении проблемы валютной ипотеки по аналогии с санацией (оздоровлением) банков, когда банкам, вместо банкротства, Центробанком выделяются санационные кредиты под льготные ставки, позволяющие восстановить их финансовое положение. Тем самым предотвращаются ещё большие общие убытки в экономике за счёт остановки “эффекта домино” (когда одно банкротство влечет за собой другое и далее, а общий размер убытков для всех возрастает).
Действительно, если представить всю дефолтную ипотеку как один “банк плохих активов” с государственным поручительством, то подход становится абсолютно понятен - выделение санационного кредита под льготную ставку позволит предотвратить его банкротство и последующее принятие убытков на баланс государства-поручителя.
Неучастие государства (бюджета) также представляется обоснованным, поскольку ответственность за устойчивость банковской системы и проявившиеся валютные риски ипотечных банковских активов лежат всё же в сфере компетенции независимого от государства ЦБ, как регулятора данной сферы - именно ему, а не бюджету, логично нести и исправлять риски неблагоприятных последствий.
Приведем примеры санационных действий со стороны ЦБ:
"Связь-банк" - 142 млрд.руб., "Глобэкс" - 87 млрд.руб.,
Банк Москвы - 295 млрд.руб.
Из свежих примеров можно привести санацию банка "Траст", когда ЦБ посчитал возможным выделить 127 млрд. руб., из них 100 млрд.руб. под 0,5% на 10 лет самому банку. Проходят через подобные процедуры и некоторые другие банки: Балтийский, Рост-банк и др, Таврический.
Как видим, выделение сотен миллиардов при санации кредитных учреждений является довольно отработанной процедурой и не вызывает значимых вредных эффектов в части инфляции.
6. Детальное описание второго варианта.
1) Центральный банк для решения вопроса с валютной ипотекой выделяет банкам кредиты, аналогичные тем, что он обычно направляет на санацию банков. В нашем случае всем банкам будет достаточно выделить порядка 162 млрд. руб. на обычных условиях санационных кредитов на 2 года, т.е. под 0,5%, из которых до 42 млрд. руб. пойдут сразу на компенсацию убытков "в части ЦБ" при рефинансирование валютных кредитов. При этом выдача таких кредитов банкам может быть обусловлена обязательством, например, вложить оставшиеся около 120 млрд.руб. в государственный долг на два года, чтобы не раздувать инфляцию и не выплескивать их на потребительский рынок (и без возможности рефинансирования под такие ОФЗ). Такая схема санации используется, например, при оздоровлении Банка Москвы.
2) Доходность ОФЗ в настоящее время более 15%, потребность государства в заёмных средствах на 2015 год - до триллиона рублей, размер долга страны позволяет занимать без ущерба для финансовой стабильности государства.
В условиях кризиса и плана заимствований государства на 2015 год на рынке данный объем не окажет какого-либо значимого эффекта на инфляцию и банковскую систему, однако позволит компенсировать банкам убытки в “государственной части” и в полном объеме вернуть их ЦБ всего через 2 года.
3) ЦБ придется внести коррективы инструкции по учету убытков от операций рефинансирования валютной ипотеки, чтобы банки не столкнулись с необходимостью формировать дополнительные резервы и растянуть их действие на срок нахождения у них на балансе ОФЗ - до полной компенсации “государственной” части убытков.
4) Единовременный убыток банков составит также до 42 млрд.руб., что однако меньше 70 млрд.руб. прибыли, полученных, как мы помним, банками от валютной ипотеки за последние 9 лет, когда она активно выдавалась, и это сумма приблизительно соответствует минимальному размеру убытков, которые банки и так понесут при развитии ситуации без вмешательства ЦБ.
5) Банки могут не согласиться с таким планом, поэтому разумно изначально использовать и “кнут” - для этого ЦБ достаточно будет в течение 5 месяцев последовательно повышать нормы резервирования для такой ранее выданной валютной ипотеки, за исключением той ипотеки, что уже находится в стадии санации.
6) Согласием на проведение такого плана можно и нужно обусловить и выделение триллиона рублей на вливания в основной капитал банков в виде госпомощи.

7. Социальная справедливость.
К любому из двух вариантов будет правильно добавить условия о рефинансировании по данному курсу лишь владельцам единственного жилья и/или по социальным нормам, плюс 10-15% к таким нормам (чтобы не делать условия неоправданно жесткими). Это защитит от серьёзной части обоснованной критики о потокании иждивенчеству, а также наполняет его большим смыслом и логикой именно как социальный проект.
В таком случае законопроект даёт правильные стимулы и сигналы обществу и гражданам: государство отвечает за свои промахи и руководствуется принципами социального государства, не доводя своих граждан до разорения и не делая их “кредитными рабами”.
В то же время другим сигналом будет то, что граждане обязаны осознавать, что их действия могут приводить к на грань финансовой катастрофы и государство не обязано помогать им по умолчанию.
Впрочем, введение этих условий необходимо оставить на усмотрение законодателя или ЦБ, поскольку они сильно усложнят условия рефинансирования и приведут к необходимости сбора многочисленных справок. Как альтернативу этому условию ЦБ будет достаточно собрать статистику по ипотечным кредитам. Если, например, окажется, что в общем объеме валютной ипотеки квартир, купленных в инвестиционных целях, не обнаружится либо будет менее 0,5%, то ужесточение условий будут излишним.
8. Сроки реализации плана.
Программа должна быть реализована в течение 5 месяцев - "150 дней". Этого срока вполне достаточно для того, чтобы реализовать всю программу и полностью закрыть проблему валютной ипотеки. БОльший срок нецелесообразен, поскольку на значительном периоде реализации программы возможны непредсказуемые колебания курса. Другим соображением для сокращения срока является то, что рефинансированные кредиты должны заработать как можно быстрее, чтобы не приносить бОльших убытков банкам и заёмщикам.
Через 2 года банки вернут ЦБ санационные кредиты.

9. Сравнение двух вариантов Программы.
Сравнение
Разница между 2 подходами принципиальная - в первом случае используются государственные средства, требуется внесений изменений в закон о бюджете на соответствующий год, что, очевидно, замедлит его реализацию.
Во втором случае бюджетные средства не используются, а все пункты программы довольно быстро может реализовать ЦБ (хотя возможно и потребуются некоторые законодательные коррективы), но предусматривается использование инфляционного по своей природе механизма. Однако в условиях, когда банки уменьшат свой капитал на 42 млрд.руб., ещё 42 млрд.руб. поступят к ним фактически только в течение следующих 2 лет, а 162 млрд.руб. - это лишь заёмные средства и будут через 2 года возвращены Центробанку, то риски воздействия на инфляцию не представляются серьёзными.

Как видно из обзора, рабочие варианты для решения проблемы кризиса валютной ипотеки есть, остаётся лишь вопрос о наличии политической воли у государства для реализации этого либо любого другого плана.

Если Вы дочитали до этого места, то обращаю Ваше внимание, что автор сам потрудился покритиковать эту программу. Прежде, чем Вы напишите что-то, пожалуйста, прочитайте 12 ответов на критические вопросы по "Программе "150 дней".

Предыдущие тексты по валютной ипотеке здесь: 1, 2, 3, 4, 5, 6.

Tags: валютная ипотека
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 57 comments